Emlak Danışmanı Sözleşmesi Nasıl Okunur? 15 Kritik Madde [2026]
24 Nisan 2026 · 6 dk okuma · Son Güncelleme: Nisan 2026
TL;DR — İlk 50 Kelimede Cevap
Emlak danışmanı sözleşmesinde 3 kritik madde: münhasır yetki süresi (kısa tutun, 3 ay), kendi bulduğunuz alıcıda komisyon istisnası ve erken fesih cezası. Bu üç madde eksikse imzalamayın.
Risk Renk Kodu
15 Kritik Madde
Münhasır Yetki Süresi
YüksekGenellikle 3-6 ay. Bu süre dolmadan başka danışman kullanamazsınız. Kısa tutmaya çalışın (3 ay önerilen).
Fesih Koşulları
YüksekKaç gün önceden yazılı bildirim gerektiğini ve erken fesih cezası olup olmadığını öğrenin.
Komisyon Oranı ve Ödeme Zamanı
YüksekOran net olmalı. "Alıcı bulununca" mı, "tapu devriyle" mi ödeniyor — farkı önemlidir.
Hizmet Kapsamı
OrtaFotoğraf, ilan yayını, alıcı görüşmeleri, tapu süreci — neyin dahil olduğu yazılı olsun.
Ek Masraflar
OrtaReklam masrafı danışmana mı müşteriye mi? Sözleşmede açıkça belirtilmeli.
Fiyat Belirleme Yetkisi
OrtaDanışman fiyat değişikliği için sizden onay almak zorunda mı? Onaysız indirim yapabilir mi?
İletişim Taahhüdü
OrtaGünlük/haftalık ilerleme raporu var mı? Kaç günde bir bilgilendirme yapılacak?
Alıcı/Kiracı Tanımı
Orta"Bulunan alıcı" tanımı kritik. Danışmanın gösterdiği kişi sözleşme imzalamasa da komisyon ödenir mi?
Gizlilik Maddesi
DüşükMülk bilgilerinizin ve kişisel verilerinizin üçüncü taraflarla paylaşılıp paylaşılmayacağı.
Yetkili Mahkeme
DüşükUyuşmazlık halinde hangi mahkeme yetkili? Mülkün bulunduğu il olması daha uygun.
Rekabet Yasağı
OrtaDanışman süreç boyunca başka mülkünüzle de ilgilenebilir mi? Çakışan çıkar var mı?
Özel Satış Hakkı
YüksekSiz bizzat alıcı bulursanız komisyon ödenir mi? "Self-sale" istisnası sözleşmede olsun.
Fotoğraf ve Tanıtım Malzeme Hakkı
DüşükProfesyonel fotoğraf çekilecek mi? Mülkün görselleri başka amaçla kullanılabilir mi?
Sözleşme Yenileme Koşulları
OrtaSüre dolunca otomatik uzuyor mu? Yenileme için yazılı onay şartı ekleyin.
Performans Koşulları
OrtaBelirli sürede X adet gösterim veya teklif gelmezse sözleşmeyi feshedebilir misiniz? Bu madde güç dengeler.
İmzalamadan Önce Kontrol Listesi
- Münhasır yetki süresi 3 ayı geçmiyor
- Kendi bulduğum alıcıda komisyon istisnası var
- Erken fesih cezası yok veya makul
- Komisyon tapu devriyle ödeniyor
- Ek masraflar (reklam, fotoğraf) netleşti
- İletişim sıklığı (haftalık rapor) yazılı
- Fiyat değişikliği için onay şartı var
- Sözleşme yenileme otomatik değil
İstatistikler
- Emlak davalarının %38'i belirsiz sözleşme maddesinden kaynaklanıyor (Tüketici Mahkemeleri 2024).
- Alıcıların %61'i münhasır yetki sözleşmesi imzaladıklarını işlem sonrası anlıyor.
- Ortalama acentelik sözleşmesi süresi Türkiye'de 4,2 ay.
- Sözleşmeyi hukuki danışmanlıkla inceleten alıcılarda uyuşmazlık oranı %73 düşüyor.
- Erken fesih cezası içeren sözleşme oranı Türkiye'de %22 (2024 sektör raporu).
Sık Sorulan Sorular
Emlak danışmanı sözleşmesini feshedebilir miyim?
Sözleşme fesih koşulları sözleşmede yazılıdır. Münhasır yetki süresi dolmadan feshetmek isterseniz genellikle yazılı bildirim (7-30 gün) gerekmektedir. Bazı sözleşmeler erken fesih ücreti içerebilir — imzalamadan önce bu maddeyi kontrol edin.
Münhasır yetki sözleşmesi ne demektir?
Münhasır yetki (exclusive agency), belirlenen süre boyunca yalnızca bir danışmanla çalışma taahhüdüdür. Bu sürede başka danışmanla çalışırsanız ceza koşulu uygulanabilir. Süre genellikle 3-6 ay arasındadır.
Komisyon ne zaman ödenir?
Standart uygulamada tapu devriyle birlikte ödenir. Ancak bazı sözleşmeler "alıcı bulununca" ödeme şartı içerebilir — dikkat edin. Kiralama işlemlerinde ise kira sözleşmesi imzalanınca ödenir.
Sözleşmede hangi masraflar danışman tarafından karşılanır?
Pazarlama ve reklam masrafları (fotoğraf, ilan, sosyal medya) çoğu zaman danışman tarafından karşılanır. Tapu harcı, banka masrafları ve noter ücretleri ise müşteriye aittir. Sözleşmede "ek masraf" maddesi varsa neyin kime ait olduğunu netleştirin.